長租公寓望迎來強周期,朗詩綠色集團(0106.hk)或成最受益標的

2018-04-09 (來源:雪球)

近幾年,朗詩綠色集團(0106.hk) $朗詩綠色集團(00106)$ 繼續執行轉型升級戰略,積極開拓輕資產經營和各類綠色運營服務業務,轉型升級戰略初見成效,2017年,在開發及銷售等方面均取得令人滿意的業績。

過去一年,集團實現營業額人民幣62.1億元,按年上升28.3%﹔核心淨利潤為人民幣9.3億元,比去年顯著上升132%。新增開發項目方面,2017年,本集團錄得新增開發管理服務合同額為人民幣14.1億元,同比增長11.8%,該項服務的平均毛利率高達60%至70%。近期的種種跡象表明,朗詩轉型升級戰略的趨勢已經愈發明確。

早在數年前,朗詩在鞏固地產業務的基礎上,集團積極開拓輕資產經營和各類綠色運營服務業務,已從傳統地產開發進軍至長租公寓、養老服務、綠色建筑設計、物業服務、裝飾、地產金融等業務領域,實現競爭優勢的差異化主軸。

朗詩提出「榕樹林計劃」,大力推進相關多元化業務的發展,構建起綠色業務生態體系。今年初,董事局更建議將原有名稱「朗詩綠色地產有限公司」修改為「朗詩綠色集團有限公司」,充分體現朗詩的戰略演進。

實際上,房企也試圖展開多元化的布局,圍繞“房子”來探索多元發展,例如長租公寓、物業、物流等。換句話說,就是從簡單的賣房子轉化思路為如何“將房子價值最大化”,而隨著國家鼓勵發展住房租賃市場的各項政策逐漸落地,長租公寓日漸成為行業“新寵”。

市場遠比想象中的要強

再在政策支持方面,盡管不同城市的政策各異。但是主要一、二線城市都出台了支持性政策。比如2017年8月29日,杭州市人民政府辦公廳發布通知,指出住房租賃企業可將符合條件的客廳(起居室)按規定改造成一間房間單獨出租。南京、武漢、成都也在同期陸續出台相關租賃扶持政策。上海市更早在2015年,就頒布了《關於鼓勵社會各類機構代理經租社會閑置存量住房的試行意見》。
盡管如此,租賃市場的供需缺口依然巨大,其發展潛力也依然存在。根據鏈家研究院2017年發布的《租賃市場系列研究報告》顯示,2017年我國共有1.6億租賃人口,若按照三口之家來初步估算,租房群體需要0.53億套左右的租賃房屋,而租賃房屋僅約有4600萬套,供需缺口明顯。

早著先機,進軍長租公寓及養老業務

正因如此,在長租公寓領域布局,朗詩去年成立長租公寓事業部,大力發展長租公寓 – 「朗詩寓」,產品分為青年公寓、白領公寓、精品公寓、服務式公寓。截至2017年底,朗詩寓已全面布局北京、上海、深圳、杭州、南京、蘇州、寧波、無錫、廣州、西安及成都共11個城市,共獲取項目55個,拓展房間數達15,040間,於行業排名第六位。

由此可見,朗詩充分利用自身產品優勢,發展了品牌價值,而長租公寓隻要管理得好,公寓入住率比較高,管理成本控制得好,未來的租金收益也會比較高。對朗詩來看,這不僅能加快項目的周轉,也是對新的盈利模式的有益探索。

值得一提的是,朗詩集團另一業務重點 –「朗詩常青藤」致力於成為中國最優秀的養老服務機構,以南京實踐為樣本展開全國布局。截至2017年底,已進入北京、上海、杭州、廣州、蘇州等一線城市,並正考慮將截至2017年底的已有項目注入集團業務,屆時公司的估值有望進一步提高。

集團成立綠色金融事業部,去年與平安不動產、信達投資、中融信托、中信資本成立了不同業務的四個基金和聯合投資平台,年末存量資產管理規模達人民幣60億元。筆者預計,在合作伙伴的支持下,公司業務將出現可觀的增長。

海外戰略布局方面,集團持續加大在美國房地產的投資,其中,於2017年12月31日美國業務的資產配置約佔本集團的24.1%。朗詩美國事業部在美國東西海岸一線門戶城市現有10個項目,成為集團發展海外市場的重要一步,對吸引未來合作伙伴將有示范的作用。

綜合看來,當前國家要發展城市群,像長三角城市群、珠三角城市群、粵港澳大灣區等這些城市群的發展對公寓項目及房地產而言,還有很大的空間。另外,城鎮化進程中,城市建設的水平相對較低,現在提出的城市更新,提倡城鄉平衡,發展綠色地產業務等,對朗詩的發展都是利好消息,迎來東風,策略性宜持有,作為中長線投資對象之一。

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