2019年上半年大宗交易市場超2000億 朗詩青杉資本表現搶眼

2019-08-02
下文轉載自樂居財經記者署名文章--《2019年上半年大宗交易市場超2000億 朗詩青杉資本表現搶眼》

近日,朗詩集團宣佈,其旗下地產基金平臺青杉資本再度聯合陽光融匯資本,共同收購位於上海市靜安區的星星大廈專案。相關資料顯示,在過去一段時間內,朗詩青杉資本已先後聯合不同合作夥伴,於上海、北京、廣州等一線城市成功獲取了十幾個存量資產專案。

2019年上半年全國大宗交易市場成交約2400億

京滬領銜全國市場

此次青杉資本和陽光融匯資本共同投資的靜安星星大廈專案位於靜安區永和路118弄41號,是一幢15層建築的存量物業,建築面積約1.9萬平方米。這也是繼前不久雙方聯合收購北京東三環的船舶重工大廈後,在一線城市存量物業投資領域的又一次合作。



上海靜安星星大廈專案

朗詩集團旗下青杉資本負責人申樂瑩在接受媒體採訪時曾指出,青杉資本在存量資產投資方面聚焦一線城市和少數強二線城市的核心地段,秉持“主動增值型”的投資策略。“尋找核心地段一些價值被低估、建築老舊、運營水準差的存量資產,通過自身專業能力,進行重新定位、改造和運營管理,提升物業價值,為投資人帶來良好的租金及物業增值收益。”

數據顯示,與靜安星星大廈專案類似的大宗交易持續活躍,截止到2019年7月中旬,全國大宗交易金額已達人民幣2400億元。

從具體的城市數據來看,朗詩青杉資本的戰略投資佈局與整體市場表現不謀而合,其投入較多的京、滬兩地由於市場成熟度高、經濟基本面好、供求關係健康和政務透明度較高,也成為資本的寵兒。



本土地產基金發展迅速

志在打造存量物業投資與全程資產管理的一體化能力

以活躍度最高的,也是朗詩青杉資本最深耕的上海為例,從400億規模發展到幾年前的600億規模,直至2016年跨越新的臺階進入“千億時代”,市場逐漸成熟。從剛過去的2019年上半年數據來看,僅上海區域的大宗交易市場就將連續4年破千億,並進入蓬勃發展階段,在這其中,除了外資基金持續活躍之外,類似於朗詩青杉資本為代表的本土地產基金構成的一批專業投資機構也迅速發展。

據克而瑞數據統計,2019年1-4月,各投資主體交易數量中,無論是交易宗數還是交易金額,地產基金公司和房地產企業都佔據較高比例。



作為全球第二大經濟體,中國目前可投資商業地產資金規模僅次於美國,有望在2020年增長至4.2萬億美元。與此對應,無論是中國目前的大宗物業交易額還是中心城區存量改造的資產占比都還很低。

對此,業內人士分析認為:“目前我國還尚處於從低流動性市場向中等流動性市場進化的轉折期。未來隨著公募REITs等房地產證券化產品的推出以及投資機構對存量市場的重視程度不斷加深,中國大宗交易市場規模將進一步擴大。預計2020年中國大宗物業投資交易總額預計將增長至2600億元。”受到當前中國大宗市場流動性較低的制約,國內聚焦收益型資產的地產基金目前還處於起步階段,很多都還無法覆蓋物業的整個價值週期。

受訪中,申樂瑩表示,朗詩從2015年開始就有專門的團隊做存量資產收並購這一業務,已通過十幾個案例的實踐,在過程中積累了一定的存量資產投資能力,包括價值識別、交易結構設計、金融方案與資產間的匹配等,同時為了增強在細分領域的運營能力,在2016年底就成立了專門從事存量資產運營管理的部門。在集團轉型升級2.0商業模式的大背景下,青杉資本逐漸聚焦於核心城市存量物業的投融資和全程資產管理領域,重點打造城市更新領域的價值發現能力、“投資-募資-定位-改造-運營-退出”的一體化資產管理能力,並已經通過多個專案實踐,在專案獲取、合作模式、資產管理、資產證券化金融創新等多方面積累了豐富經驗。

如今青杉資本已逐步形成三條產品線,其中包括持有長租公寓類,如上海森蘭國際公寓、廣州解放大廈、上海黃興大樓、南京紫悅廣場等;持有辦公類,如張江朗詩中心、北京船舶重工大廈、上海靜安星星大廈、深圳朗詩大廈等,以及老舊住宅與類住宅改造類,如上海朗詩藏峰、上海朗詩新西郊等。以上海朗詩藏峰專案為例,該專案是青杉資本於2016年底投資的首個城市更新專案,已於2019年4月成功實現基金清算退出,為基金的投資人創造了超越預期回報的投資收益。




上海朗詩藏峰專案

面對目前國內大宗資產退出方面的政策顧慮,申樂瑩則指出,相比於全球成熟資本市場,目前中國針對持有運營類資產的金融手段和投資退出方式還不夠豐富,REITs等產品仍在試水階段,如何基於資產品質和運營現金流,實現與國際市場接軌的權益型公募REITs市場,尚有包括稅收在內的多個政策要點需要創新突破。存量物業的資產管理多涉及重新定位、改造報批和實施、租賃運營管理、退出時點選擇等多個環節,相對於住宅開發銷售模式而言,投資週期相對較長,需要匹配相對長期的資金和追求穩健資產和長期收益的投資人,而目前市場的資金總體還是偏追求短平快。

申樂瑩也表示:“我們認為大方向是對的。在未來,能產生穩定持續的現金流的資產就是優質資產,當高增長的增量開發銷售階段逐漸過去,擁有穩定現金流的存量資產將獲得越來越多的投資人的認可,目前我們也開始越來越多的找到和我們志同道合的投資合作夥伴。我們也相信隨著國家“房住不炒”政策的持續執行,運營良好的存量資產的政策環境會越來越好,除了大宗資產交易之外,資產證券化等退出方式也會越來越成熟”。

目前,由朗詩青杉資本投資並進行管理的存量資產規模已近100億元。

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