朗詩差異化增長,回歸價值經營

2019-09-03

下文轉載自克而瑞地產研究(cricyjzx)朱一鳴、汪慧作者署名文章--《朗詩差異化增長,回歸價值經營》

當前,我國房地產行業規模增速明顯放緩,市場逐步回歸理性,暴利時代已經過去。在此背景下,純粹的規模增長已經難以維繫,獨特的發展模式、較強的盈利及抗風險能力是房企生存和發展的保障。

朗詩作為一家極具自身發展特點的品牌房企,開發產品和經營模式在行業內具有明顯的差異性。在行業追求規模至上之時,朗詩率先轉型價值經營,通過差異化增長方式,以“價值增長”為導向,實現盈利與財務結構穩健。

差異化經營成效顯現

盈利和財務表現亮眼

2019年8月16日,朗詩發佈中期業績公告。從經營成果來看,上半年,朗詩整體發展態勢穩中有進,增長更加注重提高質效,主要從盈利和財務狀況兩方面體現。

1、淨利率繼續走高至22%,盈利能力保持領先。上半年,朗詩實現淨利潤4.6億元,同比上升25%。其中,核心淨利潤為4.5億元,同比上升39.1%。報告期內,淨利率較2018年同期提高3.8個百分點,達22%,位於行業高位。自2018年戰略調整升級以來,朗詩的淨利率水準持續走高,在行業盈利承壓的背景下,朗詩的盈利能力領先優勢逐步顯現。



2、現金短債比超過2倍,流動性安全。報告期末,朗詩持有現金49.6億元,現金短債比為2.3倍,流動性充足,短期償債負擔較小。並且,近幾年來,朗詩一直將流動性作為經營的重點關注,保證現金安全,支持企業的穩健運轉。



3、財務結構穩健,淨負債率50.4%處於行業低位。截至上半年末,淨負債率達50.4%,杠杆水準基本保持穩定,仍然維持在行業低位。此外,2017-2018年,朗詩的淨負債率都低於50%,債務風險得到很好的控制,這主要得益於朗詩杠杆擴張需求較低。



綜上可以看出,朗詩在盈利、現金安全以及債務風險三方面都表現出了較強的控制力。對於朗詩來說,相比規模擴張,利潤和安全才是企業價值的體現。在當前房地產行業環境和市場格局下,房企生存發展面臨巨大的挑戰,對盈利能力和抗風險性提出了更高的要求。顯然,行業發展趨向與朗詩的經營理念不謀而合。

回歸價值經營,以“價值成長”為導向

朗詩在盈利和財務上的優勢,主要得益於價值經營的成效逐漸顯現。所謂價值經營,即以企業利潤和品牌增值為導向、以差異化競爭為基礎、以價值增值為目的一種經營理念。2015年,朗詩正式發佈“產品差異化、資產輕型化、收益多樣化”發展戰略,回歸價值經營。在價值經營理念下,朗詩通過差異化增長方式,率先由“規模增長”轉向了“價值成長”,從而實現盈利能力持續走強和財務結構的穩健。朗詩差異化的增長方式主要體現在以下幾個方面:

1、輕資產運營模式:低成本高收益優勢顯著。朗詩在輕資產運營下,以小股操盤+代建業務為主。輕資產運營模式的主要優勢在於:

1)杠杆擴張需求低,小股操盤或代建業務主要在於參與性,對於資金成本要求低,有利於降低專案發展風險,加快規模擴張速度。

2)可以通過品牌、技術、開發管理能力輸出,多元化獲取收益,提升自身的盈利能力。近年來,在輕資產運營下,朗詩在專案拓展和品牌傳播上積累了豐富的經驗,小股操盤專案和低權益操盤專案規模的擴大,為朗詩穩健的財務結構和可觀的盈利能力提供了有力保障。

截至2019年6月30日,朗詩專案儲備總建面達1658.97萬平方米,其中,代建專案有34個,總計建面605.76萬平方米。持有權益專案共計79個,總建面為1053.21萬平方米,其中46個為收並購或合作開發專案。按權益計算,朗詩應占專案儲備建面為486.71萬平方米,整體平均權益為29.3%。

2、聚焦綠色科技地產:提升產品差異化能力。自2004年起,朗詩確立了綠色科技地產差異化競爭戰略。朗詩產品以人性化為主要特徵,為客戶提供健康、舒適、智能、節能、環保的住宅。目前,朗詩形成四條標準化產品線,包括樂府、熙華府、玲瓏郡、未來街區,已經發展相對成熟,並完成了從1.0到3.0產品標準體系的升級。隨著綠色差異化產品的市場需求和溢價空間持續擴大,可為朗詩帶來可觀的業績和利潤。

3、海外業務佈局:新的利潤增長點。2014年,朗詩在美國加州宣佈正式進軍美國房地產市場,海外業務板塊成為新的利潤增長點。近年來,朗詩先後進入三藩市灣區、洛杉磯區域、大紐約區域、波士頓區域等一線門戶城市。今年6月,朗詩美國收購亞利桑那州1150個地塊,正式完成美國五大主要都會區的戰略佈局。國外市場的拓展,已經成為朗詩業績的重要補充。

今年上半年,美國地產板塊銷售額19.3億元,銷售業績貢獻率達16.8%。此外,報告期內,朗詩總營收20.91億元,美國業務收入占比達71.83%。當前,美國業務的資產配置占比已占到22.5%。毋庸置疑,美國業務佈局已經成為朗詩高貢獻板塊,也是公司盈利增長的另一個驅動力。

未來展望

戰略調整升級,持續推動價值成長

今年以來,朗詩戰略調整不斷升級。5月,朗詩發佈公告,將長租公寓業務,以及包括提供物業管理、建築設計、園林綠化景觀等非地產開發相關業務剝離至控股集團,通過精簡業務,聚焦綠色科技地產開發核心業務,釋放差異化產品核心能力的溢價空間,提升股東價值。8月上市公司發佈更名公告,回歸地產,採納“朗詩綠色地產有限公司”為公司的中文第二名稱,以取代其現有中文第二名稱“朗詩綠色集團有限公司”。 

業務剝離及更名後,上市公司平臺業務更加精簡,發展的思路也更加清晰化。未來,朗詩將順應行業變革趨勢,聚焦綠色地產核心業務發力,憑藉豐富的開發經驗和技術沉澱,充分發揮先行優勢,集中資本、人力、物力投入打造綠色地產差異化產品,提高運營管理效率,形成產品的品質優勢和利潤優勢,持續推動價值成長,在市場競爭中搶佔有利地位,為企業發展打開新局面。

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